Steuerfolgen bei Vermietung von Ferienwohnungen/-häusern im Ausland

17.09.2021

Wird von einer im Inland ansässigen Person eine ausländische Ferien­wohnung vermietet, erhebt zunächst der ausländische Staat neben Grundsteuer auch Einkommensteuer – je nach Finanzverfassung von der Gemeinde, dem Land, Kanton oder der zentralstaatlichen Steuer­verwaltung – auf die Mieterträge. Aber auch in Deutschland sind diese Mieterträge als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erklären. Unter den gleichen Bedingungen, die auch für inländische Ferienwoh­nungen gelten, kann auch eine Einordnung als Einkünfte aus Gewerbebetrieb in Betracht kommen (z. B. bei einer volleingerichteten Wohnung, die von einer Feriendienstorganisation zur ständigen Vermie­tung bereit gehalten und laufend kurzfristig vermietet wird). Werden mit der Ferienwohnung laufend Verluste erzielt, kann auch eine steuerlich unbeachtliche Liebhaberei vorliegen.

Liegen auch in Deutschland steuerpflichtige Einkünfte vor, kann auf­grund eines mit dem ausländischen Staat abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) je nach der Art des Abkom­mens eine Befreiung von der deutschen Steuer erfolgen (z. B. USA, Italien) oder eine Anrechnung der im Ausland erhobenen Steuern auf die deutsche Einkommensteuer vorgenommen werden (z. B. Spanien, Schweiz).

Wie auch bei inländischen Grundstücken hat eine Veräußerung inner­halb von 10 Jahren nach dem Erwerb die Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns zur Folge, es sei denn, das jeweils anzuwen­dende DBA schließt dies aus.