Miete – Welche Miete ist bei einem Miet­vertrag mit Angehörigen ortsüblich?

18.12.2020

Bei einer verbilligten Überlassung einer Wohnung zu weniger als 66 % (ab 2021 geplant: 50 %) der ortsüblichen Miete ist die Nutzungsüberlas­sung in einen entgeltlich und einen unentgeltlich vermieteten Teil aufzu­teilen. Nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung ent­fallenden Werbungskosten sind von den Mieteinnahmen abziehbar. Um die ortsübliche Miete zu ermitteln, kann man auf den örtlichen Mietspie­gel zurückgreifen. In einem Streitfall vor dem Finanzgericht Thüringen (FG) hatte das Finanzamt jedoch die Miethöhe einer anderen Wohnung im selben Haus herangezogen.

Die Klägerin vermietete ihrer Tochter für 370 € inklusive Nebenkosten eine Eigentumswohnung. Im selben Haus vermietete sie eine vergleich­bare, genauso große Wohnung an einen fremden Mieter für 578 € inklu­sive Nebenkosten. Das Finanzamt prüfte die 66-%-Grenze anhand der Miete für die im selben Haus fremdvermietete Wohnung und nicht anhand des örtlichen Mietspiegels. Daher berücksichtigte es nur 64,01 % der für die Wohnung der Tochter geltend gemachten Wer­bungskosten, wodurch sich positive Vermietungseinkünfte ergaben.

Das FG hielt die dagegen gerichtete Klage für unbegründet. Das Finanz­amt hat die Werbungskosten für die Wohnung der Tochter zutreffend nur zu 64,01 % steuermindernd berücksichtigt. Die Nutzungsüberlas­sung der Eigentumswohnung an die Tochter ist in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil aufzuteilen. Als ortsübliche Miete kann auch die Miete für eine vergleichbare, im selben Haus fremdvermietete Wohnung herangezogen werden. Wer eine Wohnung im Vergleich zur ortsüblichen Marktmiete verbilligt überlässt, verzichtet bewusst auf mög­liche Einnahmen und kann die tatsächlich entstandenen Aufwendungen nur in dem Verhältnis als Werbungskosten abziehen, in dem die verein­barte Miete zur ortsüblichen Miete steht. Es gibt keine Legaldefinition der ortsüblichen Miete. Diese kann grundsätzlich auf jedem Weg ermit­telt werden. Die Vergleichsmiete im selben Haus führt zu einem realis­tischen Schätzergebnis.

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